Land வாங்கும் முன் — Step-by-Step Tutorial

🏠 Land வாங்கும் முன் — Step-by-Step Tutorial STEP 1 — முதலில் Land Details வாங்குங்கள் Seller-கிட்ட இந்த details/documents கேளுங்கள்: Survey Number Sub-Division Number Village name Taluk & District Patta number Current owner's full name Land extent — cents / sq.ft / acre Previous sale deed / parent documents Latest property tax receipt, applicable என்றால் EC — Encumbrance Certificate FMB sketch Chitta / Adangal, applicable என்றால் Survey number இல்லாமல் land verification தொடங்காதீர்கள். STEP 2 — Original Parent Documents பாருங்கள் Seller காட்டும் current sale deed மட்டும் போதாது. Title chain பார்க்க வேண்டும்: Current Owner ← Previous Owner ← Previous Owner ← Original/Parent Document ஒவ்வொரு transfer-ம் சரியாக நடந்திருக்கிறதா பார்க்க வேண்டும். குறிப்பாக: Sale Deed Gift/Settlement Deed Partition Deed Release Deed Will Legal heir documents Court order — இருந்தால் 1975 முதல் parent documents கேட்பது சில property verification/approval processes-ல் பயன்படுத்தப்படும் முக்கிய practice; தற்போதைய அதிகாரப்பூர்வ checklist-களிலும் parent documents கேட்கப்படுகின்றன. STEP 3 — EC (Encumbrance Certificate) எடுங்கள் இதுதான் மிக முக்கியமான check. EC மூலம் property மீது பதிவு செய்யப்பட்ட transactions/encumbrances இருக்கிறதா பார்க்கலாம். Online EC application-ஐ Tamil Nadu Registration Department portal மூலம் செய்ய முடியும். EC-ல்: Seller பெயர் சரியா? Survey number சரியா? Previous transactions இருக்கிறதா? Mortgage இருக்கிறதா? Sale/settlement/release transactions இருக்கிறதா? Court attachment போன்ற registered entries இருக்கிறதா? என்று check செய்ய வேண்டும். Important: EC மட்டும் பார்த்து property 100% clear என்று முடிவு செய்யக்கூடாது. STEP 4 — Patta Verify செய்யுங்கள் Patta-வில்: Owner name + Survey No + Sub-division + Extent இவை Sale Deed-உடன் match ஆகிறதா பாருங்கள். உதாரணம்: Sale deed: S.No. 125/3B — 2,400 sq.ft Patta: S.No. 125/3B — 2,400 sq.ft இப்படி match ஆக வேண்டும். Extent mismatch இருந்தால் உடனே lawyer/surveyor மூலம் investigate செய்யுங்கள். Tamil Nadu Land Administration Department patta transfer மற்றும் land records தொடர்பான administration-ஐ மேற்கொள்கிறது. STEP 5 — FMB / Survey Sketch Check FMB = Field Measurement Book இதில் land boundaries/measurements தொடர்பான survey details இருக்கும். Check: North boundary South boundary East boundary West boundary Measurements Sub-division Access/road Document-ல் இருக்கும் measurements மற்றும் actual site measurements match ஆகிறதா பார்க்க வேண்டும். STEP 6 — Site-க்கு நேரில் சென்று Measure செய்யுங்கள் Seller சொல்வதை மட்டும் நம்பாதீர்கள். Licensed/qualified surveyor வைத்து survey செய்யுங்கள். Check: Document extent vs Patta extent vs FMB measurement vs Actual physical measurement நான்கும் reasonable-ஆ match ஆக வேண்டும். STEP 7 — 4 Boundaries Verify Site-ல் நின்று physically check செய்யுங்கள்: North: யார் land? South: யார் land? East: யார் land? West: யார் land? அருகில் இருப்பவர்களிடம் கூட கேளுங்கள்: “இந்த land யாருடையது?” Boundary dispute இருந்தால் கண்டிப்பாக investigate செய்யுங்கள். STEP 8 — Road Access Check இது ரொம்ப முக்கியம். Land-க்கு legal access road இருக்கிறதா? பார்க்க வேண்டியது: Road government/public road-ஆ? Private pathway-ஆ? Right of way இருக்கிறதா? Document-ல் pathway குறிப்பிடப்பட்டிருக்கிறதா? Actual road மற்றும் document road match ஆகிறதா? Road இல்லாத land வாங்கி பின்னர் access பிரச்சனை வரக்கூடாது. STEP 9 — Land Classification Check Land: Agricultural Residential Commercial Industrial Natham Wet/Dry land எந்த category என்று verify செய்யுங்கள். நீங்கள் house கட்டுவதற்காக வாங்கினால், “land வாங்கிவிட்டேன் = உடனே house கட்டலாம்” என்று assume செய்யாதீர்கள். Planning/local-body rules மற்றும் applicable approvals check செய்ய வேண்டும். STEP 10 — Government / Poramboke Land Check மிக முக்கியமான check. Land: Government land Poramboke Water body Odai Channel Lake/tank area Road poramboke Government pathway போன்ற category-ல் இருக்கிறதா verify செய்ய வேண்டும். Revenue records + survey records + physical inspection மூன்றையும் பார்க்க வேண்டும். STEP 11 — Water Body / Acquisition / Restrictions Check Land அருகில்: Lake Tank River Channel Water course Burial ground Quarry Railway Airport Highway போன்றவற்றின் proximity இருக்கிறதா check செய்யுங்கள். சில locations-ல் additional NOC/restrictions இருக்கலாம்; Tamil Nadu official approval checklists-லேயே water courses, burial grounds, quarries, railways, airports போன்றவற்றுக்கு applicable NOCs குறிப்பிடப்பட்டுள்ளன. STEP 12 — Layout Approval Check Plot ஒரு layout-ல் இருந்தால்: “DTCP/CMDA approved” என்று seller சொல்வதை மட்டும் நம்பாதீர்கள். Approval document number மற்றும் approved plan verify செய்யுங்கள். Check: Layout approval Plot number Survey number Road Open space Plot dimensions Approval status STEP 13 — Seller உண்மையான Owner-ஆ? Seller-ன்: Aadhaar/ID PAN Sale deed Patta EC இவற்றில் பெயர்கள் match ஆகிறதா பார்க்க வேண்டும். Seller owner இல்லாமல் Power of Attorney மூலம் விற்கிறார் என்றால் additional legal verification அவசியம். STEP 14 — Legal Heirs Check Owner இறந்திருந்தால்: Death Certificate Legal Heir Certificate Will, if any Partition/Release documents அனைத்து legal heirs-ன் rights check செய்ய வேண்டும். ஒரு heir மட்டும் வந்து land விற்கிறார் என்றால் மிகவும் கவனமாக இருங்கள். STEP 15 — Mortgage / Loan Check Property bank loan-ல் இருந்தால்: Bank mortgage → Outstanding loan → Release/Discharge clear ஆக வேண்டும். Bank NOC / release document தேவையான சூழ்நிலை இருக்கலாம். “Registration பண்ணிட்டா loan automatically clear ஆகிடும்” என்று assume செய்யாதீர்கள். STEP 16 — Court Case / Dispute Check Property தொடர்பாக: Civil case Partition dispute Injunction Family dispute Acquisition Attachment இருக்கிறதா lawyer மூலம் search செய்யுங்கள். இது EC மட்டும் பார்த்து முடிக்கக்கூடிய check அல்ல. STEP 17 — Tax / Dues Check Applicable என்றால்: Property tax Land-related dues Local body dues Other statutory dues clear ஆகிறதா check செய்யுங்கள். Tamil Nadu Town Panchayat guidance-லும் property ownership/name transfer தொடர்பாக registered sale deed மற்றும் applicable property-tax records பயன்படுத்தப்படுகின்றன. STEP 18 — Market Value vs Guideline Value இரண்டையும் compare செய்யுங்கள்: Market value vs Government guideline value Registration cost மற்றும் stamp duty calculations applicable rules-க்கு உட்பட்டவை என்பதால் current value/fees-ஐ registration department-ல் verify செய்யுங்கள். STEP 19 — Lawyer Title Opinion இதுதான் நான் strongly recommend பண்ணுவது. ஒரு property/document-experienced advocate-க்கு முழு documents கொடுத்து: “Clear and Marketable Title” என்ற title opinion வாங்குங்கள். Lawyer பார்க்க வேண்டியது: Parent Documents → Title Chain → EC → Patta → FMB → Legal heirs → Mortgage → Court issues → Restrictions → Seller's title STEP 20 — Advance கொடுப்பதற்கு முன் Agreement Legal verification முடிவதற்கு முன்பு large advance கொடுக்காதீர்கள். Agreement-ல்: Total sale price Advance amount Registration deadline Original documents handover Clear title condition Existing mortgage/encumbrance clearance Default/refund conditions Who pays which expenses Seller's obligation to produce documents போன்றவை தெளிவாக இருக்க வேண்டும்.